坪単価は、家作りの予算を把握するうえでとても便利な指標です。
当サイト『坪単価のツボ』では、大手ハウスメーカーから中堅工務店まで各社の坪単価を分析し、信頼性の高いデータを紹介しており、多くの方に「家作りの予算把握の際、大変役に立った」という評価をいただいています。
坪単価という指標は、家づくりの際、自分の建てたい家の大きさからだいたいの予算を把握することができる指標として重宝されるわけですが、その扱いには注意が必要です。
ここでは坪単価という指標がどのような計算式で導出されているのか、そして、その活用方法と注意点を分かりやすく解説していきたいと思います。
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坪単価の計算方法
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坪単価とは「坪いくら」という表現がよく使われ、建物の床面積1坪（約3.3㎡）当たりの建築費を表しています。
つまり、坪単価50万円のハウスメーカーで30坪の家を建てようと考えた場合、坪単価50万円×30坪＝1500万円くらいの費用が掛かると建築費用を概算で求めることができるわけです。
このように坪単価が大変便利な指標であることは言うまでもありませんが、坪単価の計算式を見ると「建物本体工事費」や「延床面積」と専門的な用語が登場しており、家作りを始めたばかりの方には分かりにくい表現となっているため、一つ一つ解説していくことにします。
「建物本体工事費」とは何か
坪単価の計算式は「建物本体工事費」÷「延床面積」で計算されるわけですが、ここでは「建物本体工事費用」がどういった費用を指すのか解説していきます。
まずはこちらをご覧ください。
ハウスメーカー見積書
こちらは積水ハウスから最終的に提示された建物工事見積書になります。
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坪単価を紹介していてよく誤解されるポイントがあります。
「建物本体工事費用」に含まれるものは以下の通りです。
- 設計
- 壁（断熱材＋外壁）
- 窓ガラス
- 屋根
- 機材運搬・工事費
このように「建物本体工事費用」には建物の枠組みに掛かる費用を指しているため、家を建てるために支払う費用とは全く異なります。
坪単価の計算式に用いられる「建物本体工事費用」には、給水・照明・カーテン・地盤工事といった工事費用は含まれていない。
この点を誤解していると、坪単価から間違った予算額を想定してしまうことになるので注意してください。
「延床面積」とは何か
次に、坪単価の計算式に登場するもう一つの用語「延床面積」について解説します。
家の大きさを表す用語には様々なものがあるのですが、特に坪単価の計算式で混同しやすい用語が
- 延床面積
- 施工面積
という2つです。
ここでは、この2つの用語の違いを実際の間取り図を使って説明していきます。
まずは、こちらの戸建て間取り図をご覧ください。
この２階建て間取り図を使って、施工面積と延床面積の違いを説明します。
まず施工面積ですが、施工面積は上の間取り図において、以下の青い部分を指します。
色が付いている部分を見ると、家の中すべての面積が施工面積と言えることが分かります。
それに対して、延床面積は次の赤い部分を指します。
違いが分かりましたか。
今回使った間取りにおいて、延床面積と施工面積の違いは吹き抜け部分が含まれない点にあります。
他にも、この間取り図には含まれていませんが、施工面積に含まれて延床面積に含まれない設備として
- ビルトインガレージ
- 地下室
- ロフト
などが挙げられます。
坪単価の計算式に用いられる「延床面積」には、施工面積に含まれる設備が含まれない。
吹き抜け・ビルトインガレージ・地下室・ロフトを採用される予定の方は、坪単価の計算方法に十分ご注意ください。
坪単価の計算方法が分かったところで、ハウスメーカー別の坪単価一覧を見てみると各社の特徴がしっかりと見えてきます。
坪単価を低くする方法
坪単価を少なく提示することは、住宅を売りたい営業側にとって大きなメリットとなります。
「この坪単価なら、このハウスメーカーもありだな」
「予算内に家が建てられそうで安心安心」
といった評価につながるわけですから、できるだけ坪単価を低く提示したいのが売る側の本音です。
そのため、あの手この手で坪単価を低く提示する営業マンがいますので、ここではその手法をいくつか紹介しておきます。
施工面積で割ると安くなる
上で説明したように、一般的な住宅では
施工面積＞延床面積
の関係が成り立ちます。
つまり、坪単価を少しでも安く提示しようと考えた場合、建物本体工事費用を延床面積よりも面積が大きな施工面積で割ればいいことになります。
提示された坪単価の計算式は、延床面積で割ったものかどうかを確認しておくことは後々の予算オーバーを防ぐためにも大事なことと言えそうです。
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シンプルな構造の住宅だと安くなる
また、同じ延床面積でも家の形状によって本体価格は大きく変化します。
つまり、坪単価を低く抑える家の形状が存在するのです。
どういうことか図を使って説明します。
同じ延床面積でも本体価格が変化する理由は、次の図を見ていただければ分かります。
上の図のように、延床面積が同じでも、シンプルな正方形型の家より長方形型の家のほうが外壁の面積は増え、その分、本体価格は上昇します。
つまり、凹凸の多い外観デザインのほうが、外壁の面積が増えるため材料費がかかり、建物の形状が複雑になればなるほど工事の手間もかかりるため、本体価格があがることになるわけです。
このことを利用し、家作り当初の見積もりは正方形に近い構造の住宅で建物本体費用を算出することで坪単価を抑え、契約後に長方形や複雑な構造の住宅にシフトさせていくテクニックが存在しています。
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坪単価を正しく読み解くカギ
坪単価という指標が家づくりの予算把握に大変便利な指標であることは言うまでもありません。
ただし、ここで指摘したような知識を持っていないと予算把握に失敗してしまったり、営業マンの手法に陥ってしまったりする可能性が出てきます。
建物本体価格はどこまでの工事費用を含んでいるのか。
割っている面積は延床面積なのか、施工面積なのか。
坪単価は、その計算式次第で数十万円から数百万円単位の誤差が発生するため、参考にする際は必ずその計算式を確認するようにしてください。
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